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社保代理省钱省心买现房的十大理由

文章类型：新闻动态文章加入时间：2008年8月30日12:49

两年前就想策划此选题，可当时市场火爆得近乎疯狂，房子一天一个价，那会儿提买现房的观念显然不合时宜。一年前也策划了此选题，当时市场在政策调控下一片萧条，没人买房更没人关注到这类问题，于是又搁置了。今年市场归于理性，从“租售情报咨询服务中心的购房者意见反馈来看，大家都愿意接受一些新的购房观念和参考。细数下来，目前沪上至少有134 个在售的现房楼盘，此时明确提出“买房就要买现房的观念，天时、地利、人和”

买房就要买现房

中国人传统观念里讲究“一手交钱、一手交货，可现实却是，越是大宗商品，就越不遵守这一传统：买了车要等，几周或几月；买房更是要等，一年甚至更长。开发商垄断卖方市场，购房者总不能参与到市场游戏规则的制定当中，我们从无奈到麻木。可期房毕竟已经成为买房者心中割舍不下的痼疾，难道它就是我们唯一的选择吗？好在现房楼盘正越来越多，现房销售终将取代期房预售成为市场的主流。

买现房的10 大理由

为什么要买现房？因为买现房比买期房更省心、安心和放心；因为买现房比买期房更经济、更实惠。

1. 烂尾楼已经重现上海滩，并有增多的可能，买现房能规避“灭顶之灾的风险。

不要以为这是危言耸听，连续两年调控，特别是“社保案触到上海房地产金融要害，开发商资金压力陡增，一些“扛不住的开发商已经开始寻找退路，烂尾楼已经重现上海滩。

案例

疑似烂尾的沈默荷兰园

今年4 月，南汇周浦曾经的“地标性楼盘沈默荷兰园因债务危机，被贷款银行申请“保全，暂停办理交易手续。本应于05年底交房的一期被一拖再拖，导致前期购房的260多名业主无法正常入户，直至今日开发商还未给出一个满意的答复和明确的时间表。购房者不得已四处奔波以求保护自己的合法权益，闹心之极。更为糟糕的是，据一位当初购买该盘的业主介绍说，由于长期欠款停工，目前楼房的地下车库积水已达一米多深，“就是今天马上开工复建，也至少要再等10个月时间，而且就算建好了，这房子也已经是残废！

编辑点评：

相比买期房的“烂尾风险，买实实在在的现房至少能让购房者免去了“花了钱，房子得不到的担心。

2. 买了期房，改规划、改房型、改配置，看到的是你买到的吗？

这种情况实在太普遍，普遍到购房者甚至都有些麻木了，不能不说这是期房买卖惹出的祸端。一些开发商随意变更规划，导致房屋纠纷案越来越多。

案例

某楼盘擅改装修配置

浦东三林板块的某楼盘一期8月交房后，业主发现交付的房屋装修标准有多处未达到样板房提供的标准。空调、消毒柜、脱排油烟机的品牌与样板房品牌不符，没有达到样板房的品牌档次；交付的房屋装修标准未达到开发商承诺的1500 元/ 平方米。只举一个例子：当初材料和设备展示间展示的入户门都选用进口的指纹锁，而交付房屋用的却是国产锁。为此，一期业主已联名将该楼盘开发商告上了法庭。“侬讲烦伐？又不是没事情吃饱饭，谁都不想打什么官司！又费时又费力，可这也太不讲信誉了！某位业主对记者说这话时皱眉摇头的神情，应该可以代表所有业主内心的不平。

编辑点评：

这官司估计能打赢，打得赢心里也窝火，更何况更多的类似官司购房者还打不赢呢，打不赢岂不更窝火？在一个期房销售占主导地位的市场里，就别再指望所有开发商都是讲诚信的，还是买现房吧，至少省心。

3. 买现房，周边配套看的到摸的着

看看各大楼盘的楼书，“成熟配套、便捷交通是出现频率极高的词汇。上海城市建设飞快，也是许多开发商拿来做文章的绝好机会。可规划再好毕竟还是规划，还是眼见为实的好。

案例

教训：地铁两条变一条

浦东三林地区的某楼盘，在销售初期打出“坐拥两条轨道交通的宣传口号，吸引了不少依靠轨道交通出行的购房者。然而当楼盘交房时，业主发现，除了一条只在浦东运行的轨道6号线站点在不紧不慢的建设中外，另外的轨道8号线早已变动了规划而远离了小区，地铁由两条变成了一条。有业主不忿去找开发商理论，未料开发商的表现似乎比购房者还委屈：涉及市政规划变动，我也无能为力，而且购房合同中也没有具体约定。

编辑点评：

开发商的承诺与事实存在巨大差距的事件，也早已屡见不鲜。要想享受那些本被夸得花好稻好的配套，那就等吧！开发商是不会担一点点责任的，所以还是买现房吧，至少不会受花言巧语的迷惑。

4. 期房销售开发商朝南座你急他不急，现房销售开发商想不急也难

目前还在售的现房楼盘，相当部分是从期房阶段一路熬到现在的，卖期房时市场火爆，购房者着急排队买房，开发商洋洋得意牛气冲天，等到了现房，市场冷清，着急的变成了开发商。

案例

曹小姐的购房感言

买现房侃价的余地更大、而且销售员态度更好。以前不懂，去看一些期房楼盘时，价钱都没有商量余地，说急了就来一句“房子慢慢卖，老板不着急，把我气够呛，你不卖还开个售楼处，忽悠谁呢！现在知道了，你们就别着急、慢慢卖去吧，等期房变成现房后，看谁还能牛得过谁！我现在买的房子就是现房，02年就开盘了，卖到现在没卖完。据说当时销售员也很牛，现在呢？价钱从71 万一路侃到65 万，还加全装修配置。销售经理跟我打了多次电话，态度那叫一个好。

编辑点评：

在期房预售的游戏规则下，开发商都采取“以时间换金钱的资金运作模式，资金压力并不很大，因此不急。一旦到了现房阶段，开发商所需承担的资金压力陡然上升，此时他再说他不急，那多半就是打肿脸充胖子了。

链接：现房销售，你不急开发商急

长期以来，在房产开发中，开发商只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，其他环节如土建，成本完全转嫁给了建筑承包商带资垫付。“房屋预售制度更让他们的资金压力大大减轻。在房屋预售制下，从预售到正式交房尚有一年左右的时间差，这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下，反要莫名其妙地为房地产商融资埋单，而开发商却可以不付、少付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程。目前银行贷款利率有增无减，一套按揭50 万元的期房，购房人一年就要支付3万多元的利息和保费，在预售制下，这笔钱被开发商合法地“榨取了。

房屋预售制度不但让房地产开发成为暴利产业，而且使得房地产开发成为低资金门槛产业。过低的资金门槛，又使得开发商回笼资金的压力不够大，倾向于“时间换金钱，将房价越拉越高。这恰恰是这些年来房产价格越来越高的重要原因。一旦改期房销售为现房销售，开发商的资金成本，尤其是自有、自筹资金必然空前提高，这也就意味着开发商的风险大大增加。拿到地就能赚钱的神话将不复存在，开发商赢利模式也将由土地赢利向产品赢利转变，而沉重的资金压力也将逼迫开发商为了尽快回笼资金而降低房价。

另外，现房销售也避免了诸如房屋质量、延期交房之类的纠纷，购房者将真正成为买房的主角，更具主动权，买与不买完全自己说了算，届时，着急的就是开发商了。

5. 保留房中也有宝

04、05年房产市场火热时，开发商通常会把一些位置佳、房型好的物业留在最后。本想卖个好
价钱，没想到现在想不卖也难。

案例

耀江花园景观房

位于江边码头的耀江花园，凭借临江和世博两大优势房价曾一度接近并超过30000元/平方米。很多业内人士和购房者认为该盘有此两大优势，房价应该还会上升。开发商也依照市场惯例把位置最好、能观赏“无遮挡江景及世博园区景观的9 号楼安排在最后作为压轴销售。然为到了今年10 月22日该幢楼终于推出时，售价却基本维持在16000－ 36000 元/ 平方米，稍有下降。位置更好了，景观更佳了，而售价却便宜了。

编辑点评：

很多购房者误认为，楼盘到销售后期剩余的房源都是被别人挑剩下的“鸡头鸡脚，其实不然。特意保留下来的房子都是精品，开发商的本意是要将之作为“压轴戏的。能以较低价格买到这样的现房，岂不就是淘到了宝？

6. 买现房看着更直观

看图纸买房、看样板房买房，或者是直接去看自己意向中的现房，哪个更有保障？看图纸只
能想象、样板房仅仅是一个参照，看现房，却是实实在在的观察和检验。

案例

“外行买房记

我和太太之前对买房都是一窍不通，谁知道面宽3.9米和4.2米能有多大区别？对我们这些门外汉来说，光凭数字可是想象不出来的。买现房就可以直观的去比较。比如我们一开始就想买个三室的，咱俩一间、书房一间、再来一间客房。但是到了实地一看，发现两房就完全可以。客房和书房合二为一。要是没有在实地看过很可能买错，还好买的是现房。所以我觉得，大部分购房者应该就是和我们一样的不专业，不专业的购房者，买现房也许更安全。

编辑点评：

买现房更直观，可以在看房的过程中不断和自己家庭生活的实际情况进行对比验证，可以更加明确自己的需求。

7. 成熟区域有一定稀缺性、区位优势明显

一些大盘销售中，开发商往往是将地理位置最优越、配套最完善、规划最成熟的房源优先推出以吸引市场的关注，这样的房子当然比后期房子更值得购买，而且还是现房。

案例

宁买一期现房，不买二期期房

地处东方路、龙阳路的东方城市花园，一期位于南浦大桥北侧，二期位于南侧，去现场看过的人都知道一期的位置远比二期好。社区比邻沃尔玛，小区门口即为轨道交通6号线站点，二期不但远离这些配套，周边环境更不如一期。另外，由于会所位于一期东北角，二期业主要想享受会所服务，就不得不走上近两站路。04 年当一期销售进入尾声时、业主纷纷入住后二期开始销售，当时就在购房者中流传一句话：宁买一期现房，不买二期期房。

编辑点评：

有些开发商为了打品牌保证后续房子顺利销售，一期在建造之初当然不敢马虎。随后的房子却造得一期不如一期。因此在某些特定情况下，早先开发的现房比当前还在造的期房质量要好。

8. 先付钞票再还按揭，等个一年半载拿到房，光利息花了好几万，合算吗？

对呀，想想看，合算吗？大家赚钱都不容易。买房是笔大支出，价格虚高的期房不能买，交房时间太晚的更不能买，如果是投资，更是如此。

案例

给你算笔账

以要到08年6月才能交房的宝山某楼盘为例来算笔账吧。该盘主力2房面积124平方米，均价6800元/ 平方米。假使你现在买套2 房，总价84 万。首付3成25.5万，剩余58.5万30年按揭（商业贷款），则至交房前共有18 个月，支出利息共计30000 多元。注意，这可是在还没入住前的利息支出。如果你是新上海人，等待交房得这段时间还需租房，假设租金1000 元/ 月，18 个月就是18000 元，你算算这总共得多少钱？

编辑点评：

交了首付，办了按揭，甚至已经开始偿还月供，而能真正入住还要等上一两年甚至更长的时间，这就是目前期房销售导致的一大怪现象。

9. 现房楼盘开发早、成本低，价格有空间

也来替开发商算笔成本吧：土地成本是整个开发成本中的大头，土地成本高，房价也高。早期拿地开发的楼盘目前大多已造到现房，这类房子的土地成本相对较低。

案例

单价8020 元的宏润花园

今年10月中旬，位于徐家汇、龙华两大板块交界处的宏润花园三期推出72套现房房源，开盘两天即售磬，销售均价8020元/ 平方米，与该项目的其他新房相比，价格落差近7000 元。针对如此低的价格，开发商给出的解释是“福利分红，以低价作为内部认购分给集团下面的小股东；也有人推测，开发商以团购格整体出售给购房者。然而不管怎样，俗话说“千做万做，蚀本生意不做，8020 元/平方米，足以说明一些早开发的楼盘，在成本上占有很大的优势，对于购房者来说，议价的空间应该也会更大一些。

编辑点评：

在目前的市场环境下，买现房就更应该理直气壮地去跟开发商讨价还价，谁让他们的开发成本低呢！能不能还下来是一回事，去不去争取则是另一回事。不过话说回来，大多数现房楼盘，多少总能还一点下来的吧。

链接：土地成本开发商不得不考虑的定价因素

中国房地产协会一组数据显示：目前我国房价构成比例为，地价占40%、建造成本占30%、建筑材料价格占20%、税费占10%，地价在房价中起主导作用。建设部去年9月份发布的房地产形势报告也把土地价格上涨列为房价上涨的第一位原因，作为开发成本最大的部分，地价大幅上涨必然推动房价大幅上涨。

当下，土地价格一涨再涨，开发商几年前的拿地价格与目前土地的价格有很大变化，比如十年前的土地成本每亩只有十多万元，当时开发商批地主要是以协议出让、划拨的方式取得，因此土地成本在房价中所占的比例极低。而现在开发商均是通过正规土地市场的招标、挂牌、拍卖三种方式拿地，其成本与过去不可同日而语。

今年9月份，引起业界人士及购房者关注的浦东新民北路地块招投标，某开发商开出59.89 亿的“天价，引起哗然，好在由于种种原因，最后土地拍卖“搁浅，可以说是让购房者躲过了一劫。因为，如果按照该开发商的最高报价计算，仅楼板价就高达11300元/ 平方米，比目前该板块在售楼盘单价11000 元还高，而开发商要赢利，届时楼盘的开盘价将再次拉高该板块的市场售价，最终的“受害者还是我们购房者。

10. 买现房方便投资，及时出手不套牢

如果要投资，是选现房好还是期房好？问10 个人，必有11 个人会回答你：当然是现房！投资期房，风险肯定要比收益大。

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